Vue cimetière, proximité d'une prison, nuisances du quartier : ces localisations font-elles vraiment baisser le prix de vente ? Faisons le point sur les éléments qui ont un impact, ou non, sur le prix de vente en fonction de la zone où se situe le bien et de ses voisins...
Certains défauts peuvent faire baisser le prix d'un bien immobilier. Même si c'est une question de point de vue - et surtout une question de budget - certaines caractéristiques peuvent être rédhibitoires pour les acquéreurs. Sources de nuisances visuelles ou sonores, la localisation et le voisinage sont deux aspects (parmi d'autres) qui influent sur la valeur d'un bien immobilier.
Faisons le point sur des localisations qui peuvent faire peur aux acheteurs : la proximité avec un cimetière, une prison ou des chemins de fer fait-elle baisser le prix de vente ? N'a-t-elle qu'un impact limité sur le prix ? Ou encore est-elle parfois recherchée par des amateurs ? La réponse se trouve souvent dans le budget des acquéreurs de ce type d'adresses. Focus spécial prix immobiliers pour ces biens dont le voisinage sort de l’ordinaire.
La vue sur un cimetière fait-elle baisser le prix de vente ?
Alors que la pollution visuelle ou sonore a toujours un impact sur le prix d'un bien immobilier, la vue sur un cimetière peut être la phobie de nombreux acquéreurs. L'environnement du logement - qui est un des premiers critères pour établir un prix immobilier - peut donc faire fuir les acquéreurs et avoir un impact sur le prix... La demande n'étant pas aussi forte que sur un bien similaire avec un voisinage plus vivant.
"La proximité avec un cimetière (et la crainte des acquéreurs) relève souvent du symbole. Le cimetière évoque la mort et on l'assimile à la peur. Un appartement avec une vue directe sur des tombes a généralement un effet rédhibitoire pour des acheteurs et nous constatons sur la base de nos transactions et la base des prix des notaires une décote de l'ordre de 5 à 7% en moyenne. Pour une rue adjacente au cimetière, la décote moyenne s'établit à 4%", explique Rodolphe Elmaleh, Directeur commercial France, de l'agence immobilière en ligne Proprioo. "La vue n'est pas sexy mais il y a quand même des avantages : avoir un prix au m² moins élevé, ce qui peut permettre d'avoir une pièce en plus et l'absence de vis-à-vis ou de nuisances liées à de futures constructions", détaille David Dos Reis, Directeur Général du réseau d'agences immobilières Weelodge.
Pour illustrer l'impact des prix à proximité d'un cimetière, Proprioo a analysé la proximité avec le cimetière parisien du Père-Lachaise dans le 20ème arrondissement. Avec une moyenne de 9 250 euros/m2 dans cet arrondissement, soit en dessous de la moyenne parisienne qui a dépassé les 10 000 euros par m², la proximité immédiate avec ce monument fait baisser le prix de 4,31%.
Un impact limité, car la demande est très forte dans la capitale, et qui se traduit par un rééquilibrage presque automatique des prix immobiliers avec un éloignement de quelques rues.
Même constat pour un autre cimetière français, à Lyon cette fois, le cimetière du Guillotière, qui fait baisser les prix de 8,18% pour les biens ayant une vue directe et de 1,53% pour ceux situés à moins de 100m.
La proximité avec une prison a-t-elle un impact sur le prix ?
Un autre élément peut avoir un effet sur les prix : la proximité avec une prison (construite ou en devenir). Ce symbole peut faire peur aux acquéreurs qui, s'ils peuvent l'éviter, opteront pour une adresse moins évocatrice. Et la construction de prisons - qui doit pallier la saturation carcérale - fait partie d'un plan immobilier du gouvernement qui doit livrer d'ici 2022 plusieurs établissements pénitentiaires partout en France.
La proximité avec une prison a également un impact sur les prix. "Avec une connotation plutôt négative, la proximité avec une prison est rarement recherchée : sauf pour les personnes qui doivent s'y rendre pour des raisons professionnelles ou personnelles. Il y a donc une décote car la base acheteurs pour ce type de biens est plus restreinte. Nous avons par exemple pu observer à Marseille, face aux Baumettes, une baisse de prix de 40% - même si le nombre de transactions dans ce secteur ne permet pas de tirer de conclusions à valeur absolue. Ces décotes sont très importantes et nous constatons une baisse de l'ordre de 20% même dès que l'on s'éloigne de 100m", analyse Rodolphe Elmaleh.
La psychologie des acquéreurs est liée à plusieurs critères qui ne sont autres que des besoins fondamentaux et primaires : le confort et la sécurité. La proximité avec ce type de bâtiment peut alors créer un sentiment d'insécurité. "L'immobilier est en ce sens intemporel et doit répondre à ces besoins primaires", poursuit le Directeur commercial de l'agence immobilière en ligne.
"Quand elle existe déjà, la prison n'a pas vraiment d'impact sur le prix, par exemple la prison de Poissy, sauf pour les biens avec vue sur la cour de la prison. En revanche, pour les projets de construction de prisons, la crainte s'installe pour les acquéreurs et les vendeurs. Cela peut même déclencher des mises en vente et impacter les prix en cas de proximité", estime David Dos Reis.
La proximité avec une gare ou les voies de chemin de fer a-t-elle un impact sur le prix ?
Autre nuisance liée à la localisation et au quartier, la nuisance sonore d'une gare ou des voies de chemin de fer.
Si l'emplacement à proximité d'une gare aura un effet positif en raison de la facilité de déplacement pour les propriétaires entre leur logement et leur travail, cette structure peut être source de nuisances. "Si le bien est situé à moins de 10 min de la gare à pieds et sans nuisances sonores, le prix du bien est donc optimisé au maximum de sa valeur et même parfois le prix est plus élevé que le marché réel du fait de la rareté de son emplacement.
En revanche si le bien est situé à moins de 10 min de la gare mais avec des nuisances sonores par rapport à son emplacement (face aux voies ferrées, sur un axe passant avenue ou boulevard le prix sera impacté et sera estimé avec une décote suivant la nuisance entre 10 et 15% moins cher par rapport à un autre bien", résume David Dos Reis, Directeur Général du réseau d'agences immobilières Weelodge. "Mais la proximité avec une gare est un avantage pour de nombreux acquéreurs qui recherchent impérativement cette proximité et un prix de vente moins élevé en faisant cette concession sur la nuisance sonore", poursuit-il.
Alors que les gares ont beaucoup évolué ces dernières années, devenant des pôles d'échanges et de services, avec des bâtiments rénovés et un accueil plus soigné, deux choses sont à distinguer : la gare en elle-même et les voies de chemin de fer. "La gare peut valoriser le prix puisqu'elle est avant tout pratique mais la pollution auditive décote le prix d'un bien immobilier.
Dans le cas de la Gare de l'est par exemple, avec un prix moyen déjà élevé dans la zone (10 007 euros/m²), la demande est telle que les nuisances ont un impact limité sur le prix.. La baisse à proximité immédiate n'est que de 2,63%. Mais un bien situé devant les voies, par exemple sur les stations de métro aérien dans paris, avec un deuxième étage, il y aura généralement une baisse de prix", souligne Rodolphe Elmaleh.
Pour les vendeurs de biens immobiliers dans ces secteurs, il faudra parfois s'attendre à des prix moins élevés que d'autres voisins plus éloignés de ces symboles ou sources de bruit. Quant aux acquéreurs, de bonnes affaires sont peut être à la clé, en faisant abstraction de ces nuisances…
"Un petit conseil pour les acheteurs, quand vous avez un sentiment que le prix n'est pas cher, c'est qu'il y a une raison ! Il est important de se renseigner avant de se déplacer pour la visite pour éviter une déception. Une raison se cache toujours derrière un prix, par exemple d'autres éléments jouent sur le prix et les biens qui paraissent en dessous du prix du marché : nuisance en raison d'une rue passante ou d'une voie ferrée, un rez-de-chaussée, un 4ème étage sans ascenseur, un bien trop loin de la gare ou des commerces, d'importants travaux à prévoir, du vis à vis etc... Tout se vend et ce n'est pas une question d'emplacement ou de travaux... C'est juste une question de prix ! Si le bien est au bon prix peut importe son état ou son emplacement : il se vendra", conclut David Dos Reis.
Source : immobilier.lefigaro